李宇嘉：近期深圳“日光盘”更多由供应端大标准降价引发对楼市聚集效应远大于方针推出

　　10月19日，深圳楼市迎来了年内第三个“日光盘”——中建观玥名邸。该项目坐落深圳光亮凤凰城板块，开盘当天招引了2047批客户抢购192套房源，竞赛反常剧烈，购房成功率仅为约1/11。开盘仅1.5小时，一切房源即被一抢而空，估计出售金额高达约6亿元。

　　据乐有家研究中心泄漏，中建观玥名邸于10月18日进行了摇号，共有2047批客户冻资参加。此次推出的房源包含80平方米、89平方米的三房以及110平方米的四房三种户型，折后价格起价约为每平方米3.3万元。其间，80平方米的三房折后总价低至249万元，在光亮新房商场中具有较强的价格竞赛力。

　　广东省城乡规划院住宅方针研究中心首席研究员李宇嘉标明，近期深圳的“日光盘”具有三个显着特征：一是价格足够低，不只低于项目初始的限价，也低于周边同质二手房的价格；二是房源质量均好，无显着瑕疵，这是近期新房商场内卷的成果，如学位、交通、得房率等方面均表现出色；三是交给有保证，特别是央企和国企的项目更受购房者喜爱。

　　深圳此次的“日光盘”现象也反映了深圳的一些特色。首要，光亮区新盘扎堆，现在有18个项目在售，开发商之间的竞赛反常剧烈。其次，价格相对亲民，如80平方米的三房房源总价不到300万元，满意了深圳部分刚需人群的购房需求。此外，光亮区退出了限购方针，为外来人口特别是没有社保的外地人供应了购房的时机。

　　关于中建观玥名邸的盈余问题，虽然拿地本钱与价格之间的价差不大，但作为央企的中建具有全产业链优势，不只融资本钱较低，并且施行工程单位也是自己的子公司，能够将建安本钱降至最低。因而，盈余并非问题。更重要的是，作为央企，中建在楼市买卖中发挥着带头效果，有助于提高商场活泼度，带动商场在四季度企稳上升。

　　值得注意的是，虽然“日光盘”并非由基本面修正或需求端活泼直接所造成的，而更多是由供应端大标准降价引发，但其对楼市的聚集效应却远大于一些方针的推出。关于商场而言，“日光盘”意味着求过于供，对商场预期具有极大的提振效果，有助于带动更多购房需求入市。一起，这也反映出深圳的刚需和改进人群规划巨大。

　　与上海以豪宅盘“日光盘”为主不同，深圳此次的“日光盘”既有豪宅盘也有刚需盘。这既标明高端改进商场活泼，殷实人群对超高的性价比豪宅的需求激烈；也阐明深圳的刚需集体巨大，前期因为高房价和预期不振而受阻的需求在房价跌落、购房门槛和本钱下降后得到了开释。例如，首付份额降至15%、利率降至3%或以劣等方针措施对需求开释具有较强的支撑效果。

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